Definizione – Etimologia
Il condominio (dal latino, comproprietà) negli edifici è una forma di comunione ma, mentre i comunisti sono titolari su tutto il bene, i condomini sono comproprietari solo delle parti comuni, non suscettibili di autonoma utilità, il cui godimento sia strumentale a quello dei beni individuali.
Indicazioni legislative
Il codice civile regola per la prima volta l’istituto, senza fornirne un’espressa definizione, ma dettando una precisa disciplina (artt. 1116-1139) circa i diritti e gli obblighi dei proprietari delle singole unità immobiliari sulle parti e i servizi comuni (elencati in modo non tassativo, art. 1117) e rinviando alle norme sulla comunione per tutto il resto; donde la natura necessitata del condominio, la sua indivisibilità e la fruibilità in proporzione alla quota di proprietà individuale. Ciascun condomino non può allora sottrarsi alla contribuzione alle spese per il mantenimento di tali parti, in proporzione all’entità delle proprietà individuali (ripartite in millesimi), nonché nei limiti dell’utilità specifica in favore dei singoli o di gruppi omogenei di condomini (ad esempio, di una singola scala). Si ha supercondominio, senza bisogno di atti di volontà, per il solo fatto che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune cose, impianti o servizi a essi legati con vincolo di accessorietà e perciò appartenenti pro quota ai proprietari delle unità immobiliari colà comprese.
Il condominio è un ente di gestione che si costituisce ope legis, senza formalità o delibere, ove più soggetti costruiscono un edificio su un suolo comune e procedono al frazionamento o se l’unico proprietario ceda a terzi, in proprietà esclusiva, piani o porzioni di piani di un edificio. Il condominio si forma quando vi siano almeno due proprietari (condominio minimo) e non ha propria personalità giuridica o autonomia patrimoniale. Sono organi del condominio l’assemblea dei condomini e l’amministratore, necessario quando vi sono almeno quattro proprietari.
