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Degrado degli immobili

Definizione

Dal punto di vista giuridico, lo stato di degrado di beni immobili è il presupposto per l’applicazione di alcuni strumenti amministrativi tesi a recuperare il patrimonio immobiliare sì da renderlo corrispondente all’interesse pubblico, nella triplice accezione di migliore utilizzazione urbanistica del bene, di recupero edilizio e architettonico o di interesse alla conservazione del patrimonio storico e culturale.

Generalità

La legge 457/1978 (art. 27) affida ai Comuni il compito di individuare le condizioni di degrado e d’identificare le zone di recupero nell’ambito del piano urbanistico vigente. Con i piani di recupero – che hanno natura di piani particolareggiati – si individuano gli immobili o i complessi edilizi interessati, caratterizzati da una situazione di degrado. Tali piani possono essere adottati su iniziativa del Comune o di privati, proprietari di immobili compresi nelle zone di recupero. La realizzazione degli interventi può avvenire anch’essa con la partecipazione dei privati, tramite convenzioni col Comune.

L’individuazione delle zone di recupero non è soggetta a scadenza, mentre l’individuazione delle aree e degli immobili assoggettati ai piani di recupero ha efficacia triennale, termine entro cui il Comune deve approvare i piani. Circa il rapporto fra piano di recupero e strumenti urbanistici generali può solo accennarsi alla valenza integrativa del primo rispetto ai secondi, confermata dall’art. 27 della legge 457/1978 in cui si stabilisce che nelle aree e sugli immobili non soggetti al piano di recupero si possono realizzare gli interventi che non siano in contrasto con gli strumenti urbanistici generali. Non sono ammessi incrementi di volumi o nuovi edifici, data la funzione dei piani di recupero, vale a dire la riutilizzazione del patrimonio esistente.

Gli interventi ammessi in seguito all’individuazione delle zone di recupero sono: interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione, di restauro e ristrutturazione all’interno di unità immobiliari destinate alla residenza con il mantenimento della destinazione d’uso, di restauro e ristrutturazione convenzionata ex art. 9, lett. b), legge 10/1977, riguardante edifici nella loro interezza. Per la definizione degli interventi di recupero si vedano gli artt. 31, legge 457/1978 e 3, T.U. dell’Edilizia (d.p.r. 380/2001).

La necessità del recupero del patrimonio immobiliare in stato di degrado ha generato strumenti alternativi al piano di recupero: programmi integrati di intervento (art. 16, l. 179/1992), di recupero urbano (art. 11, d.l. 398/1993, conv. in l. 493/1993), di riqualificazione urbana (art. 2, l. 179/1992) e di riabilitazione urbana (art. 17, l. 166/2002). Questi strumenti hanno in comune la varietà degli interessi pubblici da realizzare attraverso il recupero urbano e l’eliminazione dello stato di degrado. In proposito si parla di riqualificazione ambientale attraverso il recupero architettonico degli immobili e una riorganizzazione delle stesse funzioni urbane; sono compresi interventi di manutenzione e ammodernamento di urbanizzazioni primarie e secondarie, interventi di edilizia residenziale e no, per eliminare un degrado architettonico che spesso si lega ad un degrado economico e sociale.

In tema di degrado e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, invece, un ruolo importante è svolto dalla tecnica della cartolarizzazione: la valorizzazione e la dismissione del patrimonio immobiliare pubblico comportano trasformazioni dell’assetto del territorio tali da non potersi prescindere dalle scelte in materia di governo del territorio. Infatti, vendere beni o immobili del Demanio è uno modo per ottenere risorse finanziarie ma anche una decisione sulla destinazione d’uso di quei beni e di quegli immobili che implica scelte di riqualificazione urbana e valorizzazione ambientale. Un ruolo decisivo è svolto dalle S.T.U. (società di trasformazione urbana) che in forma di S.p.A. (gli azionisti privati sono scelti con procedure ad evidenza pubblica) sono chiamate a gestire la valorizzazione del patrimonio dismesso.

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