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Destinazione d’uso

Definizione

La destinazione d’usa è la funzionalizzazione di un bene immobile derivante dalla zonizzazione del territorio operata con il piano regolatore.

Generalità

Con lo strumento urbanistico generale il territorio comunale è diviso in zone con una distinta vocazione funzionale (residenziale, produttiva e agricola) cui corrisponde una diversa dotazione di standards urbanistici (quantità e qualità di infrastrutture e di servizi, disciplinati dal d.m. 1444/1968). La funzione di ogni zona si esplica in diverse modalità di fruizione degli immobili, le quali si raggruppano in distinte categorie di usi: residenziale, industriale, commerciale e direzionale (terziaria), agricola. Queste ultime sono caratterizzate dalla medesima tipologia di standards, il cui superamento in caso di mutamento della destinazione d’uso realizza una variazione essenziale sanzionata come abuso ex art. 31, d.p.r. del 06.06.2001, n. 380 (T.U. dell’Edilizia).
Nell’ambito di una specifica destinazione di zona, tuttavia, è ammesso anche un uso degli immobili diverso da quello rientrante in ciascuna categoria purché complementare a quello principale: svolgimento di attività che facilitano la fruibilità della destinazione di zona (parcheggi, edicole, attrezzature pubbliche, distributori di carburante rispetto alle zone industriali o terziarie) o che consistono in usi compatibili della stessa (negozi, luoghi ricreativi, piccole botteghe artigiane). L’attività edilizia può comportare un mutamento della destinazione d’uso il quale è subordinato alla disciplina del T.U. dell’Edilizia.
Si distingue un mutamento strutturale (o con opere) e uno funzionale (o senza opere). Il primo consiste negli interventi edilizi disciplinati dalle norme sul permesso di costruire e sulla d.i.a. (denuncia di inizio attività). Il secondo deriva dal mero comportamento umano e consiste in un diverso utilizzo dell’immobile che non subisce modificazioni strutturali.
Il mutamento di destinazione d’uso se realizzato attraverso opere di ristrutturazione edilizia è soggetto a permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c), T.U. il quale, però, stabilisce (comma 2) che le Regioni individuano con legge quali mutamenti dell’uso di immobili o di loro parti sono subordinati a permesso di costruire o a d.i.a. In assenza di una disposizione regionale, nel rispetto del principio di accelerazione e semplificazione procedimentale, è ragionevole ritenere che il mutamento di destinazione d’uso sia soggetto a semplice denuncia ex art. 22, T.U.
Per la ristrutturazione edilizia di cui all’art. 10, comma 1, lett. c), il permesso di costruire può essere comunque sostituito dalla denuncia di cui sopra. La disciplina del mutamento funzionale è rimessa alle Regioni e in mancanza di una disciplina ricade nell’attività edilizia libera; tuttavia, in caso di superamento degli standards di cui al d.m. 1444/1968, rimane assoggettato alle sanzioni di cui all’art. 31, T.U. in quanto consistente in una variazione essenziale del titolo edilizio (art. 32, T.U.). Il mutamento che risulti abusivo non viene sanzionato nella permanenza dei suoi effetti, ma per il mutamento in sé, quale fatto istantaneo con effetti permanenti.
Il mutamento di destinazione d’uso rileva dal punto di vista giuridico solo se stabile e non occasionale o temporalmente limitato. La giurisprudenza collega l’onerosità dei mutamenti di destinazione d’uso al mutamento del carico urbanistico derivante dall’intervento. Il passaggio a una diversa categoria d’uso, rispetto a un’altra funzionalmente autonoma, esige la partecipazione agli oneri di concessione, anche se il mutamento è senza opere e non subordinato ad alcun titolo edilizio, tale circostanza non comporta ipso jure l’esenzione dagli oneri di urbanizzazione.

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