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Distanze tra edifici

Definizione

Indicano il distacco che deve esistere tra costruzioni poste su fondi contigui.
Costituisce nuova costruzione ogni modifica di volumetria di un fabbricato già esistente che comporti un aumento della sagoma di ingombro, sì da incidere sulla distanza tra edifici o fondi. Pur quando le distanze tra edifici siano disciplinate da regolamenti edilizi, il criterio fondamentale è evitare la formazione di intercapedini dannose, cioè spazi non sufficientemente ampi da assicurare un minimo di aerazione, luminosità e igiene (Cass., sez. II, 12 gennaio 2005 n. 400).

Generalità

Tranne che i regolamenti edilizi non impongano comunque un distacco minimo inderogabile, vige in materia il c.d. principio di prevenzione. Chi costruisce per primo su un fondo ha tre possibilità:

  1. staccarsi dal confine in base alla distanza minima indicata dall’art. 873 cod. civ. (3 m) o a quella posta dagli strumenti urbanistici;
  2. costruire sul confine;
  3. costruire con un distacco inferiore alla metà di quello stabilito tra le costruzioni su fondi finitimi.

Chi costruisce dopo, può farlo in aderenza al muro sul confine. Se il muro è a distanza minore di quella legale, egli o chiede la comunione del muro per costruirvi addosso (pagando il valore della metà del muro e il valore del suolo), oppure costruisce in aderenza (pagando solo il valore del suolo). Per le distanze tra edifici o dal confine, non sono a tal fine computabili le sporgenze estreme del fabbricato che abbiano funzione solo ornamentale, di finitura o accessoria di limitata entità (p.e. mensole, lesene, cornicioni, grondaie ecc.), mentre rientrano nel concetto codicistico di costruzione, le parti quali scale, terrazze e corpi aggettanti che, seppur non corrispondano a volumi abitativi coperti, sono destinate a estendere e ampliare la consistenza del fabbricato, come, del resto, le opere di contenimento, in relazione alla situazione dei luoghi e alla soluzione esteticamente ritenuta più confacente dal committente, il cui scopo è essenzialmente di sostenere il terreno per evitarne movimenti franosi (Cons. St., sez. IV, 30 giugno 2005 n. 3539).
Le norme contenute nei regolamenti edilizi integrano le norme del codice civile in materia per cui, se fissano una data distanza dal confine, mirano non solo a regolare i rapporti di vicinato evitando intercapedini nocive, ma anche a soddisfare le esigenze generali sottese alla necessità d’uno spazio libero tra le costruzioni, donde la necessità della scrupolosa osservanza di tali regolamenti (Cass., sez. II, 26 marzo 2001, n. 4366; Cons. St., sez. IV, 12 luglio 2002, n. 3929). Il d.m. 2 aprile 1968 n. 1444, che impone la distanza minima di 10 metri tra costruzioni, trae dal citato art. 41 quinquies, legge urbanistica del 17 agosto 1942, n. 1150, la capacità d’integrare con efficacia precettiva il regime codicistico delle distanze e quindi vincola anche i Comuni in sede di formazione e di revisione degli strumenti urbanistici, dal che l’illegittimità d’ogni previsione regolamentare in diminuzione (Cons. St., sez. IV, 12 marzo 2009 n. 1491), ma non in aumento (Cons. St., sez. IV, 11 aprile 2007 n. 1672). Inoltre, per quanto la norma antisismica ex art. 9, legge 25 novembre 1962, n. 1684 non sia integrativa delle norme del codice sulle distanze, il proprietario del contiguo edificio può chiedere che sia eliminato lo stato di pericolo derivante dalla presumibile instabilità di un edificio costruito in aderenza senza rispettare dette prescrizioni (Cass., sez. II, 17 aprile 2009 n. 9319).
Tuttavia, il principio di prevenzione non è di per sé incompatibile con la disciplina sulle distanze ex art. 41-quinquies, legge urbanistica, sicché, se il fabbricato del preveniente si trovi a una distanza dal confine inferiore alla metà dello stacco posto da tal norma, il prevenuto può chiedere la comunione forzosa del muro per costruirvi contro (Cass., sez. un., 1° agosto 2002, n. 11489).

Bibliografia

Chierchia C., Distinto R., Distanze da confini e costruzioni, Milano, 2013.

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