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Estimo

Definizione

L’estimo è la disciplina, fondata sui principi della scienza economica, preposta alla formulazione di giudizi di valore, espressi in moneta, su beni economici, secondo principi logici e metodologici che regolano e quindi consentono: una motivata, oggettiva e generalmente valida formulazione di una stima o, basandosi su di essa, di un giudizio di convenienza economica, teso a supportare l’assunzione di decisioni di carattere finanziario e/o economico, inerenti l’uso dei beni oggetto di stima.

Generalità

L’attività estimativa è strettamente connessa al comportamento umano; quando con il baratto cominciò lo scambio di beni prodotti in eccesso rispetto ai bisogni individuali divenne necessario valutare il valore dei beni scambiati. Per molto tempo con estimo s’intendeva la descrizione dei beni dei cittadini, il loro valore a fini fiscali e, per estensione, anche il registro contenente tali dati e l’imposta stessa. L’indirizzo dettato da empirismo pratico e rigidismo matematico ha circoscritto, fino al XVIII secolo, l’estimo alla misurazione quantitativa del solo valore di scambio del bene economico, ma, dal XIX secolo, la disciplina si evolve con l’applicazione all’estimo delle moderne teorie economiche.
Per determinare il valore di un bene economico (utile, accessibile e limitato) si devono compiere operazioni aritmetiche e finanziare logicamente connesse. Quindi per svolgere l’attività estimativa occorre avere competenze tecniche sulle caratteristiche dei beni immobili, economiche in particolare sulle leggi che regolano i mercati e sul meccanismo di determinazione dei prezzi, di matematica finanziaria e statistica per elaborare i dati necessari alla determinazione del valore.
L’attività estimativa interessa beni immobili (fondi agrari, fabbricati civili), diritti connessi (servitù, enfiteusi, usufrutto ecc.) e opere, anche di miglioramento e straordinaria manutenzione, a essi collegate. Alcuni autori distinguono un estimo generale: attinente concetti e procedimenti applicabili a tutte le categorie di beni e contesti, e un estimo speciale: relativo alle modalità specifiche di stima da usare per le diverse categorie di beni, articolato in:

  • estimo civile o urbano (fabbricati e aree fabbricabili);
  • estimo rurale (aziende agrarie e quanto a esse connesso: terreni, fabbricati rurali, scorte, miglioramenti fondiari);
  • estimo forestale (boschi e relativo legname);
  • estimo commerciale e industriale (aziende commerciali e industriali nel loro complesso o di una loro parte);
  • estimo legale (espropri, successioni o servitù dove la stima, piuttosto che fondarsi sulle leggi economiche di concorrenza del mercato, è vincolata, per motivi d’interesse collettivo, a precise norme di legge);
  • estimo catastale (catasto e il suo aggiornamento per determinare il reddito di terreni e fabbricati ai fini fiscali per applicare le relative imposte).

Il valore è un dato potenziale e ipotetico da accertare, in funzione dello scopo della stima, sulla base dei prezzi di beni, analoghi a quello oggetto della stima, riscontrati nel mercato, solo punto di riferimento per formulare il giudizio di stima; poiché si determina nel mercato è esterno al bene e dipende dalle caratteristiche economiche attribuite al bene da stimare da operatori ordinari (con caratteri e comportamenti riferiti alle circostanze che si registrano con maggior frequenza nel particolare mercato o settore produttivo nel quale il bene si colloca).
Per uno stesso bene economico possono, conseguentemente, coesistere, nello stesso mercato e tempo, diversi valori a seconda dell’aspetto economico considerato. Ad esempio un edificio residenziale può essere immesso sul mercato per:

  1. soddisfare la domanda abitativa (Valore di mercato, Vm);
  2. essere costruito ex novo (Valore di costo, Vc);
  3. ristrutturato in un altro più moderno e funzionale (Valore di trasformazione, Vt);
  4. frazionato in più unità abitative (Valore complementare; Vk); 5) sostituito (Valore surrogazione, Vs).

La disciplina si fonda su alcuni principi teorici che danno rigore scientifico e guidano operativamente l’attività estimativa, nella quale occorre:

  1. individuare l’aspetto economico da considerare (1° principio: il valore dipende dallo scopo della stima) per formulare una previsione sul più probabile valore che un determinato bene economico potrà avere in futuro nel mercato (2° principio: previsione come caratteristica immanente), se le condizioni (tecniche ed economiche) esistenti al momento della stima non muteranno (permanenza delle condizioni);
  2. avere un’esatta conoscenza del bene economico da stimare e del mercato nel quale si colloca (mercato di riferimento) poiché la formulazione del giudizio di valore si basa sulla comparazione di prezzi (3° principio: prezzo come fondamento; 4° principio: comparazione come unico metodo) di beni analoghi a quello da stimare riscontrati nel mercato (certi) e determinati dal comportamento di operatori aventi, in un determinato tempo e luogo, caratteristiche ordinarie.

La comparazione si basa sulla Legge di Jevons: in un mercato aperto, nello stesso momento, per la stessa quantità di merce, si realizza un solo prezzo; data, in un determinato mercato, una distribuzione binomiale (gaussiana) dei prezzi, nella quale il prezzo medio aritmetico coincide con quello più frequente (moda), unico sarà il più probabile prezzo prevedibile per un bene economico e, in analogia, anche il valore da determinare. L’oggettività del giudizio di stima discende dalla teoria dell’ordinarietà in quanto nell’intervallo di valori dettato dalla natura probabilistica della scienza economica, la stima tende a determinare l’unico più probabile valore (5° principio: il giudizio estimativo è oggettivo e generalmente valido in quanto si fonda sulla teoria dell’ordinarietà).
I cinque coesistenti valori di stima corrispondenti a ciascuno dei differenti e compresenti aspetti economici attribuibili a un bene economico si determinano con criteri di stima diversi per ogni valore:

Principio di dipendenza del valore dalle caratteristiche economiche, criteri di stima.

  1. il Vm si stima, assumendo un rapporto di equivalenza fra una quantità di moneta e il bene economico in funzione dalla domanda (D) e dell’offerta (O) del bene stesso (caratteristica di utilità diretta del bene di essere compravenduto: bene di scambio);
  2. il Vc è dato dalla somma dei Vm dei singoli fattori produttivi (Fp) necessari per produrre o riprodurre il bene (caratteristica di producibilità);
  3. il Vt risulta dalla differenza tra il Vm del bene prodotto dalla trasformazione del bene oggetto di stima (i) e il Vm di tutti gli altri fattori produttivi (Fp-i) (caratteristica di utilità indiretta: bene strumentale);
  4. il Vk è dato dalla differenza tra il Vm del complesso di beni di cui il bene oggetto di stima fa parte (i+j) e il Vm dei beni considerati residui (j) rispetto al bene oggetto di stima (i) (caratteristica di complementarietà produttiva fra beni economici);
  5. Vs è uguale al Vm o al Vc del bene di prezzo noto (j) che può sostituire il bene oggetto di stima (i) (caratteristica di surrogabilità).

Dalle definizioni dei diversi aspetti economici risulta che alla base di ogni stima vi è, direttamente o indirettamente, l’individuazione di prezzi di mercato e di qualità e quantità di beni; conseguentemente se nel mercato si verificassero condizioni di concorrenza perfetta i cinque valori tenderebbero a coincidere quantitativamente con il Vm.

Per determinare, basandosi sulla comparazione, il valore di un bene economico si devono effettuare operazioni aritmetiche e finanziare adottando procedimenti di stima:

  • diretti/sintetici, quando si dispone di dati storici sui prezzi di un campione omogeneo di beni simili a quello da stimare (mercato attivo); raccolti ed elaborati questi dati, espressi in parametri unitari, si costruisce una scala di prezzi noti, aventi distribuzione perfettamente o approssimativamente gaussiana; si formula sinteticamente il giudizio di stima attraverso il confronto diretto fra i beni simili e il bene da stimare inserendolo nel livello della scala dove si trovano quelli con maggiori analogie; si assume in tal modo una relazione di proporzionalità diretta tra il valore di stima ed il parametro unitario di natura tecnica (unità di consistenza, ad esempio €/m2, €/m3) o economica (ad esempio il canone di affitto: €/mese, anno) dell’immobile oggetto di stima;
  • indiretti/analitici, nella impossibilità di reperire un numero significativo di dati elementari (mercato inattivo); si ricostruisce la genesi del valore nel processo economico che ha prodotto un reddito o un manufatto edilizio svolgendo analisi dettagliate e successivamente operazioni di calcolo.

Nella prassi operativa può essere opportuno utilizzare entrambe i procedimenti per verifica reciproca in quanto l’unicità del metodo estimativo non ammette significative differenze (< al 10%) nel risultato. In tale eventualità o si è in presenza di un risultato inammissibile in uno o in entrambe i procedimenti o non è logicamente applicabile uno o l’altro procedimento.
Le principali applicazioni dell’estimo legale riguardano: la determinazione dell’indennità (d.p.r. 327/2001 e smi, TU espropri): di esproprio per pubblica utilità (artt. 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 45), per imposizioni di servitù (art. 44) e occupazioni temporanee di aree (art. 50); le basi imponibili legate alla fiscalità immobiliare: rendite catastali (d.m. 20 gennaio 1990 e d.m. Finanze 27 settembre 1991) valore fiscale (d.p.r. 131/1986 e smi, l. 266/2005), rendite catastali da determinare (d.p.r. 138/1998), l’imposta municipale unica (IMU, d.lgs. 23/2011 smi); i prezzi e canoni degli alloggi realizzati in convenzione nei piani di edilizia economico-popolare (l. 10/1977, d.m. 194/1994); i valori relativi al contributo (d.p.r. 380/2001 smi, TU edilizia) sul costo di costruzione per oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e alle sanzioni da applicare per opere abusive.

Procedimenti e criteri/ tipi di valore.

Nell’estimo civile o urbano la stima risulta prevalentemente finalizzata alla determinazione del:

  • Vm di terreni agricoli (per via diretta), aree edificabili (per via diretta o con Vt), fabbricati nuovi o ristrutturati, immobili usati (per via diretta o analitica o con Vt), complessi immobiliari dismessi (Vt);
  • Vc per realizzare opere edili (procedimento sintetico per la stima sommaria e analitico per quella dettagliata: computo metrico estimativo).

Nella stima del Vm e del Vc degli immobili si utilizzano anche dei procedimenti cosiddetti “misti” in quanto abbinano una elaborazione analitica con una comparazione diretta.
Nel Codice dei contratti pubblici (d.lgs. 163/2006 e smi) e nel suo regolamento di attuazione (d.p.r. 207/2010 e smi) è dettato in modo ineludile e strutturato l’impiego delle metodologie estimative per determinare i costi d’intervento nelle fasi di programmazione e progettazione delle opere. Sono imprescindibili elaborati del:

  1. “documento preliminare all’avvio della progettazione” i limiti finanziari, le fonti di finanziamento e la stima sommaria dei costi d’intervento;
  2. “progetto preliminare” il calcolo sommario della spesa;
  3. “progetto definitivo” e di quello “esecutivo”, con successivi gradi di approfondimento, il computo metrico estimativo e il quadro economico nel quale oltre ai costi di costruzione sono riportate le somme a disposizione della stazione appaltante per: rilievi, indagini (eventuali), contributo di costruzione per le opere di urbanizzazione, spese tecniche (progettazione, attività preliminari, coordinamento sicurezza, direzione lavori, contabilità ecc.), imprevisti.

Nella determinazione del Vm di immobili nuovi o ristrutturati in Italia si ricerca, in genere, il valore che nel mercato immobiliare ha le maggiori probabilità di verificarsi in una compravendita, mentre a livello internazionale si fa spesso riferimento al concetto di “miglior prezzo” ricavabile dalla vendita o ad altre tipologie di valore, impostate su impianti estimativi più prudenziali con i quali conseguentemente si determinano valori inferiori a quello più probabile.
La progressiva globalizzazione e “finanziarizzazione” dei mercati immobiliari con la sempre più frequente richiesta di confrontare a livello internazionale il rendimento degli investimenti nel settore immobiliare e dei relativi portafogli azionari e obbligazionari ha fatto emergere negli ultimi anni la necessità di rafforzarne la trasparenza e la concorrenza e di armonizzarne le norme legali e volontarie; ciò ha portato, anche in Italia, a una produzione, in continuo aggiornamento, di “Codici” o “Linee guida” sulle valutazioni dei beni immobili che, in genere, fanno riferimento e sono conformi alle raccomandazioni e ai termini di valutazione presenti a livello europeo nelle diverse edizioni su gli:

  • Standard di Valutazione approvati dal Royal Institute of Charter Surveyors (RICS);
  • Standard Valutativi Europei approvati da The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA);
  • standard internazionali di valutazione approvati dall’International Valuation Standards Council (IVSC).

In analogia e in linea con la prassi di altri paesi europei, i “Codici” italiani di valutazione contengono anche indicazioni sulla struttura e sui contenuti della relazione di stima, strutturata, in genere, in:

  1. premessa;
  2. indagini conoscitive preliminari;
  3. caratteristiche del bene oggetto di stima;
  4. stima del bene;
  5. conclusioni; e con in allegato la documentazione (cartografica, grafica e fotografica, catastale, urbanistica) che comprova le indagini eseguite per costruire la stima.

Sempre più spesso nella prassi estimativa è richiesto di esprimere un giudizio di convenienza economica che in alcuni casi può essere formulato in modo immediato e conseguente una stima; ma in altri casi, quando occorre eseguire valutazioni rispetto a più variabili in condizioni di incertezza e di rischi, è necessario ricorrere a metodologie economico-finanziarie. I giudizi di convenienza economica sono espressi per permettere ai decisori di compiere fra differenti alternative una scelta informata oggettiva e generalmente valida, preceduta da un giudizio di stima sui costi, sui benefici, sugli effetti e sui risultati di ciascuna alternativa considerata utilizzando procedimenti, talvolta sperimentali, che in genere possono essere di tipo: monoparametrico (analisi costi ricavi, analisi costi benefici ecc.) o pluripametrico (analisi multicriteri).

Bibliografia

ABI, Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, 2011; Curto R., Stellin G., Estimo e valutazione. Metodologie e casi di studio, Roma, 2007; Forte C., De Rossi B., Principi di economia e di estimo, Milano, 1979; IVSC, International Valuation Standards 2011, London, 2011; Nomisma, Linee guida per la Valutazione Immobiliare, Bologna, 2004; RICS, RICS Valuation – Professional Standards 2012, (the Red Book), Coventry 2012; Roscelli R., Misurare nell’incertezza, Torino, 2005; Stanghellini S., Estimo in AAVV, Codici tecnici, Torino, 2009; Tecnoborsa, Codice delle Valutazioni Immobiliari, Roma, 2011; Tegova, European Valuation Standards 2012, Blue Book London, 2012.

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