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Inedificabilità 

Qualifica indicante la presenza di un vincolo su un’area che impedisce al proprietario di esercitare una facoltà rientrante nel diritto di proprietà: lo jus aedificandi, la facoltà di costruire sul fondo. L’esercizio dello jus aedificandi è soggetto ai controlli della p.a. (attraverso i permessi e le autorizzazioni edilizie) ed è limitato dalle decisioni che i Comuni prendono in ordine all’assetto urbanistico del territorio. L’art. 42 della corte costituzionale afferma che la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale.

Nell’attuazione di tale funzione sociale rientra l’imposizione da parte dei Comuni di vincoli di inedificabilità per preservare l’integrità delle aree in vista della futura realizzazione di opere pubbliche. Ciò avviene attraverso l’espropriazione, legittimata dalla carta fondamentale nei casi previsti dalla legge e salvo indennizzo (art. 42, co. 3, c.c.). A tale riguardo è essenziale distinguere i vincoli che determinano una situazione di inedificabilità perché preordinati all’esproprio dai vincoli conformativi (c.c. n. 55 e 56 del 1968); solo per i primi si pone un problema decadenza e di indennizzo per la reiterazione, poiché incidono sull’utilizzabilità del bene e sul suo valore di scambio. I secondi rientrano nella normale attività di conformazione del territorio alle esigenze delle p.a. preposte alla cura degli interessi pubblici legati ad un determinato ambito territoriale, non sopprimono integralmente il valore dell’area ma definiscono la sua disciplina architettonica e funzionale (usi ammessi dei suoli) senza escludere l’intervento dei privati.

I vincoli di inedificabilità e quelli sostanzialmente espropriativi (che a prescindere dalla forma comportano di fatto uno svuotamento del diritto di proprietà, ad esempio presenza di un indice di edificabilità troppo basso) sono soggetti ad un termine quinquennale di decadenza entro il quale deve intervenire la dichiarazione di pubblica utilità dell’opera: il termine decorre dalla imposizione del vincolo o dall’approvazione del piano urbanistico generale, ovvero una sua variante, che prevede la realizzazione di un’opera pubblica o di pubblica utilità (art. 9, d.p.r. 327/2001). La reiterazione comporta l’obbligo di prevedere un indennizzo e di motivare in ordine alla persistenza dell’interesse pubblico e alle ragioni del ritardo. Da tale regime sono esclusi secondo la corte costituzionale (n. 179/1999) i vincoli incidenti con carattere di generalità e in modo obiettivo su intere categorie di beni (compresi i vincoli ambientali paesistici), quelli derivanti da limiti non ablatori posti nella pianificazione urbanistica, quelli comunque estesi derivanti da destinazioni realizzabili anche attraverso l’iniziativa privata in regime di economia di mercato, i vincoli che non superano sotto il profilo quantitativo la normale tollerabilità e quelli non eccedenti una durata ragionevolmente sopportabile.

Nella pratica non è facile individuare la natura conformativa o meno di un vincolo. In tale prospettiva la destinazione a verde pubblico di un’area, per esempio, è stata definita conformativa poiché consentirebbe ai privati di realizzare strutture economicamente rilevanti senza alcuno svuotamento del diritto di proprietà. L’inedificabilità non deriva esclusivamente da scelte amministrative: sussistono, infatti, vincoli di inedificabilità ex lege che realizzano le cosiddette “zone di rispetto” in considerazione dell’interesse pubblico alla conservazione dell’integrità di particolari aree (zona di rispetto cimiteriale; fascia di rispetto stradale; distanza dal demanio marittimo). In tali casi, però non si parla di vera inedificabilità ma di obbligo di distanza; a ben vedere non sono vincoli indennizzabili né soggetti a decadenza dal momento che l’area che li comprende va computata ai fini della determinazione della superficie edificabile.

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