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Lottizzazione

Definizione

In diritto e in urbanistica per lottizzazione si intende “l’operazione che consiste nel frazionamento di un terreno agricolo o improduttivo in lotti edificabili, ossia in superfici idonee per una edificazione sistematica” (Travi 1976). Ciò che è importante sottolineare, come chiarito dal Ministero dei Lavori Pubblici con circolare 28 ottobre 1967, n. 3210, è che il concetto di lottizzazione non va identificato con quello di frazionamento del territorio, in quanto sussiste un legame prodromico ed ineliminabile della finalità rispetto alla quale si attua il frazionamento.

Il Piano di lottizzazione (P.L.) è uno strumento attuativo della pianificazione urbanistica generale, che prevede, nel rispetto delle previsioni generali di densità, destinazione e zonizzazione contenute nel Piano generale comunale “il frazionamento di un terreno in tanti diversi lotti edificabili necessari a porre in essere una pluralità di edifici residenziali, turistici ed industriali ed alla predisposizione delle opere di urbanizzazione occorrenti alle necessità primarie e secondarie dell’insediamento” (Centofanti 2008).

Principali caratteri e contenuti

Il Piano di lottizzazione viene definito dall’art. 28 della Legge n. 1150/1942; prima della modifica introdotta dall’art. 7 della Legge n. 765/1967 (c.d. “legge ponte”) era considerato come provvedimento sostitutivo di procedimento per la delega fatta dal Comune ai privati lottizzanti. A differenza dei Piani Particolareggiati (P.P), che ugualmente assumono il ruolo di strumenti attuativi del Piano Urbanistico Generale e ai quali i P.L. sono equiparati, sono di iniziativa privata, hanno ad oggetto zone non edificate, esprimono scelte concordate tra autorità urbanistica comunale e proprietari/imprenditori interessati. Con la Legge Ponte, il Piano di lottizzazione diventa uno strumento urbanistico attuativo autonomo; nella stessa legge si vieta la lottizzazione in mancanza di strumenti urbanistici generali approvati e si rendono obbligatorie le convenzioni relative per la cessione delle aree a standard.

Il P.L. deve principalmente indicare il tracciato dei lotti edificabili e le aree da riservare ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria; essenzialmente tale obiettivo principale è raggiunto utilizzando planimetrie che contengono la rappresentazione grafica delle predette destinazioni ed una convenzione che riproduce gli impegni assunti dal lottizzante in ordine all’esecuzione delle opere di urbanizzazione ed alla cessione di aree. Accanto alla convenzione ed alle planimetrie, costituiscono contenuto del P.L. anche le norme di attuazione. Volendo sintetizzare, il P.L. consta di:

  • relazione illustrativa;
  • planimetria su base catastale che riporti il perimetro e l’ambito di applicazione del piano, con l’elenco delle proprietà interessate, individuate anche tramite i riferimenti catastali di foglio e particella;
  • tabelle relative a parametri urbanistici di ciascun lotto;
  • documentazione fotografica dello stato dei luoghi;
  • planimetria con individuazione delle aree e dei lotti a destinazione pubblica da cedere al comune;
  • planivolumetria;
  • verifica del rispetto degli standard urbanistici;
  • schema grafico e particolari delle reti tecnologiche;
  • schemi grafici delle diverse tipologie edilizie ammesse;
  • documentazione relativa alla fattibilità geologica e idrogeologica dell’area;
  • norme di attuazione;
  • convenzione urbanistica.

La convenzione urbanistica, ai sensi dell’art.28 della L.1150/1942 deve prevedere:

  • la cessione gratuita, entro i termini prestabiliti, delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria; nonché la cessione gratuita delle aree per le opere di urbanizzazione secondaria;
  • l’assunzione a carico del lottizzante degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria; nonché di quelle opere necessarie per allacciare la zona ai pubblici servizi;
  • i termini non superiori ai 10 anni per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione a carico del lottizzante;
  • congrue garanzie finanziarie per l’adempimento degli obblighi convenzionali.

Formazione e iter procedurale

Generalmente possono essere individuati tre tipi di lottizzazione; a seconda del soggetto che avvia il procedimento, si può avere:

  • lottizzazione facoltativa;
  • lottizzazione obbligatoria;
  • lottizzazione d’ufficio.

Nel primo caso sono i privati a formulare al Comune la proposta di lottizzare determinate aree di loro interesse senza esserne obbligati per legge; nel secondo caso è l’Autorità comunale, con espresso provvedimento, a indurre i proprietari alla lottizzazione; nell’ultimo caso, invece, si procede d’ufficio alla determinazione del contenuto del P.L., allorché i privati, invitati dal Comune a presentare un progetto di lottizzazione, non adempiano alla richiesta. Il P.L. viene adottato e approvato dal Consiglio Comunale e ha una durata decennale; durante tale periodo devono essere realizzate le opere di urbanizzazione, salvo che in convenzione non sia stato previsto un termine diverso, cedute le relative aree e corrisposti gli oneri di legge. Dopo l’adozione, il piano viene depositato nella segreteria comunale per 30 gg; fino a 30 gg dopo la scadenza del periodo di deposito, possono essere presentate osservazioni. L’edificazione successiva deve essere preventivamente assentita con permesso di costruire o denuncia di inizio attività (DIA), se ricorrono le condizioni di cui alla lett.b) comma 3 dell’art. 22 del D.P.R. 380/2001, se cioè il piano di lottizzazione contiene disposizioni plano-volumetriche, tipologie formali e costruttive.

Questione assai dibattuta in dottrina e in giurisprudenza è quella che attiene alla identificazione della cosiddetta “lottizzazione abusiva”. L’art. 18 della l. 47/1985 ha sancito che “si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica o edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabiliti dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita o atti equivalenti del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l’ubicazione o l’eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio”.

L’art. 30 d.p.r. del 6 giugno 2001 n. 380 fornisce una duplice definizione della “lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio”, ricollegandola: a) a un’”attività materiale” “quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni” e b) a un’”attività giuridica” “quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione, il numero, l’ubicazione o l’eventuale previsione di opere di urbanizzazione e in rapporto a elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio”. Questo secondo tipo di lottizzazione viene denominato “negoziale” o “cartolare”. L’art.44 della stessa legge definisce le sanzioni penali per chi opera una lottizzazione abusiva, prevedendo la confisca dei beni e delle opere abusivamente costruite.

Bibliografia

Assini N., Codice dell’urbanistica e dell’edilizia, Padova, 2009; Centofanti N., Diritto urbanistico, Padova, 2008; Civitarese Matteucci S., Urbani P., Diritto urbanistico. Organizzazione e rapporti, Torino, 2010; Stella Richter P., Diritto urbanistico. Manuale breve, Milano, 2010; Travi A., Piani di lottizzazione e sopravvenienza di nuovi strumenti urbanistici, in «Rivista giuridica edilizia», 1976, II, p. 185.

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