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Proprietà 

Definizione

La proprietà è il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e nell’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico (art. 832, c.c.).

Generalità

L’ ordinamento conosce una definizione di proprietà risultato di una lunga evoluzione e originata dalle idee liberali espresse nel codice civile italiano del 1865 di ispirazione napoleonica, in cui il diritto dominicale veniva indicato come il diritto di godere e disporre della cosa nella maniera più assoluta purché non se ne facesse un uso vietato da leggi o regolamenti. La proprietà così intesa era un diritto in cui il carattere di assolutezza era preminente e risultava eccezionale qualunque limite posto dalla legge al godimento del bene da parte del proprietario. Le ragioni di tale impostazione erano di carattere politico (abolizione dei vincoli feudali e poi nascita della borghesia) ed economico (per il migliore sfruttamento economico della risorsa).

Nell’art. 832 c.c. citato, tuttavia, il carattere dell’assolutezza viene sostituito dalla pienezza e dall’esclusività (anche art. 841, c.c.), non si parla più di uso vietato ma di esercizio delle facoltà inerenti al diritto nei limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento. Tali limiti vengono previsti anche nella Costituzione all’art. 42 in cui vi è il riconoscimento e la garanzia del diritto di proprietà e nello stesso tempo la sua “funzionalizzazione” (comma 2, art. cit., la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti).

Sulla funzione sociale della proprietà le teorie sviluppatesi sono molteplici, passando da una concezione del diritto come uno strumento economico-sociale, sempre comprimibile qualora ciò sia utile socialmente, ad una che afferma comunque la natura privata degli interessi perseguiti dal proprietario, dovendosi parlare di funzione sociale dei limiti alla proprietà piuttosto che del diritto stesso. V’è chi nota come il diritto di proprietà sia uno strumento di utilizzazione dei beni e l’autonomia del proprietario venga limitata dalla natura del bene oggetto della sua “signoria” e dagli interessi generali che l’ordinamento intende tutelare attraverso quello specifico bene. La legislazione speciale per alcuni beni (esempio: per i fondi rustici, locazione di immobili urbani) detta una disciplina diversa rispetto a quella generale del codice civile ed opera una cd. “conformazione” della proprietà.

Funzione sociale della proprietà vuol dire che la legge incide sulle facoltà spettanti al proprietario attribuendogliene od obbligandolo ad esercitarne alcune, regolando analiticamente il contenuto del diritto. Diverso è il fenomeno espropriativo, art. 42 C.cost., in cui il diritto di proprietà viene sottratto al titolare allo scopo di realizzare un interesse generale; in tal caso l’ablazione del diritto è subordinata ad equo indennizzo per il proprietario. Tale indennizzo è dovuto anche nel caso in cui i limiti posti al proprietario (sub specie di vincoli a contenuto espropriativo) siano tali da svuotare completamente il diritto di proprietà (cfr. C.cost., n. 55 e 56 del 1968, sulla distinzione tra vincoli a carattere espropriativo e vincoli a carattere “conformativo” – i quali derivano dalla “funzionalizzazione” – vedi C.cost., n. 179 del 1999).

Nel sistema del codice civile la proprietà è caratterizzata dall’assenza di limiti temporali esistendo solo un termine iniziale che è il momento di acquisto del diritto (tuttavia si conoscono alcuni casi di proprietà temporanea o risolubile, la prima non esclude la pienezza del diritto, la seconda è caratterizzata dalla retroattività ex tunc degli effetti risolutivi).

Un limite che l’ordinamento pone al proprietario consiste nel divieto di atti emulativi (art. 833 c.c.), vale a dire degli atti che hanno il solo scopo di nuocere o recare molestia ad altri senza ricavare un apprezzabile vantaggio. Tale comportamento concretizza un esempio di “abuso del diritto”. L’emulatività non si configura per la sola presenza di un animus nocendi, poiché non rileva l’intenzione ma il fatto di arrecare un danno, ma anche per la prevalenza dello svantaggio per il terzo in rapporto col vantaggio per il proprietario.

La proprietà, inoltre, si estende nello spazio sovrastante e nel sottosuolo, tuttavia non sono impedite ai terzi le attività che si svolgano a profondità ed altezze tali da non interferire con l’interesse del proprietario alla utilizzazione esclusiva del fondo (art. 840 c.c.). Il proprietario, con un’azione inibitoria, può impedire che dal fondo vicino si propaghino immissioni di fumo, calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e propagazioni simili qualora superino la normale tollerabilità. Con tale azione non ci si può dolere di immissioni reciproche causate da usi analoghi dei fondi o di quelle eliminabili solo con soluzioni dispendiose per l’altro proprietario.

Nella disciplina della proprietà una parte è riservata alla proprietà “edilizia” e l’altra ai rapporti di vicinato. La prima è una regolamentazione di carattere amministrativo ed attiene al rispetto delle disposizioni dei piani regolatori nonché delle leggi e dei regolamenti comunali, in cui si definiscono le regole da osservare nelle costruzioni. L’art. 872 c.c. prevede il risarcimento del danno derivato dalla violazione di tali disposizioni ma la riduzione in pristino spetta solamente in caso di violazione delle disposizioni dettate per i rapporti di vicinato. Particolare attenzione merita la proprietà “edilizia”; con tale termine si indica il regime della proprietà dei suoli edificabili.

Le fonti normative principali sono la legge urbanistica n. 1150/1942, la legge-ponte n. 765/1967 e la legge Bucalossi n. 10/1977.

La legge urbanistica detta la disciplina dello sviluppo urbanistico dei suoli e si attua principalmente attraverso i piani regolatori comunali e le norme sull’attività costruttiva edilizia (legge-ponte, legge Bucalossi e T.U. Edilizia d.p.r. 380/2001 – PRG e Piani urbanistici attuativi). In particolare, la pianificazione territoriale ha come risultato quello di stabilire la destinazione delle diverse aree del territorio comunale e dei suoli ivi compresi, risultando evidente come di fronte all’esercizio del potere discrezionale dei Comuni l’assolutezza e la pienezza del diritto di proprietà si affievoliscano. Ciascuna zona ha una precipua vocazione cui corrispondono alcune facoltà per il proprietario, il quale non può esercitare liberamente il proprio jus aedificandi (vedi zonizzazione e destinazione d’uso).

La possibilità di edificare sul fondo è condizionata non solo dalle disposizioni del piano regolatore generale, infatti la legge-ponte ha introdotto i cosiddetti “standards urbanistici” (l’art. 17 della stessa legge che li prevedeva è stata attuata con il d.m. 1444/1968); questi ultimi indicano le quantità minime di spazi pubblici o di uso pubblico, espresse in metri quadrati per abitante, che devono essere riservate nei piani, sia generali che attuativi. Con la legge Bucalossi il legislatore intese affermare che era riservata ai Comuni la trasformazione del territorio, pertanto il titolo edilizio non era più un’autorizzazione (la licenza edilizia) ma una “concessione”, dietro il pagamento di un contributo parametrato alle opere di urbanizzazione necessarie i cui costi sono sopportati dal Comune.

A ben vedere neanche con tale disciplina è possibile escludere che il proprietario sia ancora titolare del potere di edificare, infatti la concessione (ora “permesso” ai sensi del d.p.r. 380/2001) è ritenuta un atto privo di discrezionalità in presenza dei presupposti di legge, vale a dire la conformità urbanistico-edilizia del progetto.

Bibliografia

Costantino M., Contributo alla teoria della proprietà, Napoli, 1967; Gazzoni F., Manuale di diritto privato, Napoli, 2007; Sacco R., La proprietà, Torino, 1968.

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