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Rendita (fondiaria, urbana)

Definizione

Rendita e Rendita fondiaria

Nella moderna economia, secondo la teoria di D. Riccardo (1772-1823) poi integrata dai cosiddetti l“economisti classici” e dalle successive scuole, la rendita fondiaria (RF) è  “quella parte del prodotto della terra che è pagata al proprietario per l’uso della capacità produttiva originale e indistruttibile del suolo”. Legando la natura della rendita alla fertilità dei terreni affermò che essa è data dalla “differenza fra le quantità di prodotto ottenute impiegando due uguali quantità di capitale e di lavoro” e che il valore di un terreno nel mercato è determinato dal costo di produzione sopportato per coltivarlo. Autori successivi hanno legato la rendita alla scarsità della terra che per K. Marx (1818–1883) è conseguente alla proprietà privata di tale fattore naturale.
Più in generale la rendita è il reddito che percepisce il proprietario di un bene economico (utile, accessibile e limitato); si compone di una quota derivante dalla scarsità del bene (rendita assoluta) e una quota discendente dalle migliori caratteristiche del bene rispetto ad altri analoghi (rendita differenziale o relativa). In generale, quando i beni sono fungibili maggiore è la loro disponibilità e minore è il livello della rendita assoluta.

Rendita urbana
Nel processo storico di urbanizzazione alcuni terreni agricoli si sono trovati in una collocazione tale da poter essere utilizzati a fini di infrastrutturazione ed edilizi. La rendita urbana (RU) è il prezzo d’uso del fattore suolo nel processo di produzione insediativa.

Generalità

La componente assoluta della rendita urbana risiede nel fatto che un terreno si trovi in un contesto urbano o sia edificabile. Quella differenziale sta nel fatto che un terreno sia più attraente di un altro per le sue migliori caratteristiche:

  • intrinseche (panoramicità, soleggiamento, luminosità ecc.);
  • di accessibilità ai servizi e alle attività terziarie (rendita di posizione);
  • a infrastrutture più evolute (rendita di protezione) ecc.

Nella determinazione dei valori delle aree urbane e nella loro variazione nel tempo incidono sulla componente della rendita urbana:

  • assoluta (aspetto statico), i piani urbanistici che indicano quante e quali aree sono potenzialmente edificabili;
  • differenziale (aspetto dinamico), la realizzazione delle opere di urbanizzazione che rende le aree concretamente edificabili e la natura dei vincoli, la loro quantità e qualità e gli indici stabiliti che incrementano l’appetibilità di ogni zona.

I terreni urbani hanno come caratteristica una forte differenza di qualità in quanto ogni terreno è differente da tutti gli altri; di conseguenza per essi la rendita differenziale è molto più alta della rendita assoluta. Quindi se si immette nel mercato una consistente quantità di nuove aree edificabili si può determinare un innalzamento generale del valore (e quindi della rendita) in tutte le aree in precedenza riconosciute edificabili.
La rendita urbana rappresenta il plusvalore derivante dalla differenza di valore che nel mercato assumono il terreno agricolo (VA, dettato dal costo di produzione) e il terreno edificabile (VTE: VA + costo delle opere di urbanizzazione). Pur discendendo la definizione di rendita urbana anche dalla teoria di D. Ricardo non si può assumere una completa analogia fra la rendita fondiaria ricardiana, determinata da una differenza di prezzi del prodotto a costi di produzione costanti, e la rendita urbana conseguenza di una differenza di costi di produzione a prezzi di prodotto costanti.
Attraverso il processo di trasformazione insediativa la rendita fondiaria viene trasformata in successione in rendita urbana con l’infrastrutturazione e in rendita edilizia (RE) con l’edificazione. Il loro insieme (RF+RFU+RE) può essere definito rendita immobiliare che comprende tutte le rendite derivanti dalla proprietà di beni immobili.

Bibliografia

Di Paola L., L’architetto e la produzione insediativa, Roma, 2006; Forte C., de’ Rossi B., Principi di economia ed estimo, Milano, 1979.

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